Une faillite, un détournement de fonds peuvent se produire au sein d’un cabinet de syndic, et voilà les fonds versés par les copropriétaires envolés ! Chaque trimestre, les syndics appellent des fonds pour payer les fournisseurs de l’immeuble et financer les travaux. « Les sommes en jeu peuvent être très importantes, notamment en cas de travaux de rénovation énergétique », rappelle Pierre-Edouard Lagraulet, avocat au barreau de Paris, associé au sein du cabinet Lagraulet-De Plater.
Ce type d’événement peut donc causer de gros dégâts. Les deux grandes fédérations représentant les syndics, la Fédération nationale de l’immobilier et l’Union des syndicats de l’immobilier, assurent que cela reste exceptionnel, mais ne fournissent pas de chiffres dans ce domaine. « Même peu nombreuses, ces situations peuvent aboutir à des situations catastrophiques pour les copropriétaires », s’alarme Emile Hagège, directeur général de l’Association des responsables de copropriété.
Dernier exemple en date, la liquidation du cabinet L’Immeuble, à Toulouse, spécialisé dans l’investissement immobilier, mais aussi gestionnaire de copropriétés. Intervenue début 2024, cette faillite toucherait 650 créanciers, selon un expert en assurance proche du dossier et qui souhaite rester anonyme. « Attention, une copropriété dans son ensemble est considérée comme un seul créancier. Cela concerne donc beaucoup plus de personnes en réalité », précise l’expert. L’Association des propriétaires et copropriétaires de Haute-Garonne indique, pour sa part, que l’activité de syndic n’est pas encore officiellement liquidée, mais ignore si ce dernier fonctionne encore.
Surveiller plusieurs fois par an
En théorie, les copropriétaires sont protégés contre ce type de risque. Pour exercer leur métier, la loi Hoguet de janvier 1970, qui régit la profession, impose aux professionnels de l’immobilier, dont font partie les syndics, de souscrire une assurance professionnelle en responsabilité civile pour couvrir des erreurs dans leur gestion. Ils doivent également souscrire une assurance qui garantit les fonds déposés par les copropriétaires en cas de détournement. Les syndics bénévoles ne sont pas soumis à ce type d’obligations, mais ils doivent être copropriétaires afin que leur bien immobilier serve de garantie.
Il existe trois caisses de garantie principale pour les syndics professionnels : Galian, la Compagnie européenne de garanties et cautions (CEGC, groupe BPCE) et Socaf. « D’autres compagnies d’assurances peuvent intervenir ponctuellement, mais cela n’est pas leur cœur de métier », indique Alain Ledemay, directeur général de Galian, qui assure notamment le plus gros gestionnaire de biens, Foncia. Cependant, en cas de problème, pour que la caisse de garantie intervienne, il faut que la dette soit « certaine, liquide et exigible ».
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