Patrimoine familial : Comment vendre votre part d’un bien immobilier reçu en indivision après un héritage en évitant les conflits et les litiges ?

• Maison, appartement, terrain… Les décès ou les divorces peuvent provoquer un héritage d’un bien immobilier en indivision à plusieurs membres d’une même famille.
• Les coindivisaires s’écharpent souvent sur la vente du bien.
• Pour contourner ce problème, des sociétés spécialisées se proposent de vous racheter votre part sur le principe d’une vente immobilière classique.

Près d’un quart du patrimoine détenu par les ménages devrait changer de mains dans les deux décennies à venir. Autrement dit, la génération des baby-boomers devrait transmettre entre cinq et neuf mille milliards d’euros dans les vingt ans qui viennent. L’ampleur de ce « grand transfert » inquiète les économistes et les notaires. Les familles, parfois nombreuses et souvent recomposées, se retrouvent avec des terrains agricoles, des appartements dans de grandes villes, des maisons familiales à la campagne ou en bord de mer ou encore des immeubles. Ces biens immobiliers à partager deviennent une source croissante de tension ou d’exaspération.

L’article 815-4 du Code civil stipule pourtant que « nul ne peut être contraint d’y rester » : il s’agit d’une étape transitoire, le temps de vendre collectivement, de solliciter un partage judiciaire ou d’attendre qu’un coindivisaire rachète l’ensemble des parts du bien. Mais dans la réalité, sortir de l’indivision peut prendre des années et générer des conflits familiaux, parfois violents. La vente globale du bien suppose l’accord de tous les indivisaires. Sortir de cette indivision peut coûter très cher (factures, taxes foncières et d’habitation pour résidences secondaires ou logements vacants, charges de copropriété, honoraires d’avocat, etc.). Il arrive souvent que l’un d’entre eux occupe le bien sans payer d’indemnités d’occupation. D’autres cas de mésentente provoquent des désintérêts : la maison manque d’entretien, reste vide pendant des années et perd de la valeur.

Comme d’autres concurrents, la société Braxton Indivision offre une porte de sortie aux coindivisaires qui ont besoin de liquidités. Le fonds d’investissement se transforme en intermédiaire et rachète les parts indivises. Marie-Astrid Delabrousse-Mayoux, responsable de Braxton Indivision, reçoit 350 dossiers par an : « Les coindivisaires se retrouvent avec des envies ou des objectifs de vie différents à plus ou moins long terme. Certains veulent acheter leur résidence principale, d’autres financer les études de leurs enfants. Il n’y a pas forcément de conflits entre eux, parfois les cousins ne connaissent pas les lieux de vie de chacun. D’autres font preuve de vengeance et refusent de vendre pour éviter qu’une ex-femme touche des liquidités par exemple. » La société ramène de l’impartialité et rend possible des solutions souvent inimaginables : « Beaucoup nous voient comme un atout et le rachat que nous proposons à un indivisaire en intéresse un autre. Nous échangeons des biens sur un immeuble, nous accompagnons un autre indivisaire pour revaloriser un actif, nous faisons des travaux sur le bien… »

« Bouée de sauvetage »

Le fonds d’investissement suit une méthode précise pour racheter les parts. Ils étudient la valeur de la part rachetée du bien immobilier comme ils le font pour n’importe quel actif immobilier, décrit Marie-Astrid Delabrousse-Mayoux : « Nous regardons la complexité de l’indivision, le risque, le portage associé et la valeur de la cote part. Naturellement, ce n’est pas la même que si le bien reste en pleine propriété. Ici, il faut composer avec les autres indivisaires, négocier les solutions de sortie sans possibilité de louer ou d’embellir le bien. » Résultat : la valeur de la part se déprécie de 30% en moyenne : « Tout dépend du lieu et de l’état du bien », rassure la responsable de Braxton Indivision. Elle précise que la part d’un appartement à Paris gardera davantage de valeur.

Ensuite, le processus suit celui d’une vente immobilière classique : signature d’une promesse de vente puis d’un acte de vente chez le notaire. « La seule étape supplémentaire consiste à faire jouer le droit de préemption des indivisaires. Le vendeur informe les coindivisaires de la vente de la part, des conditions de la vente (identité de l’acheteur, prix, etc.). Les autres ont un mois pour répondre s’ils souhaitent acheter à la place de l’acquéreur et s’ils le font, ils ont deux mois pour le faire », commente la professionnelle. Subtilité : ils doivent suivre les conditions négociées par l’acquéreur. De quoi éviter tous les désaccords sur le prix et le temps du rachat. « Dans 50% des dossiers que nous suivons, un coindivisaire valide son droit de préemption et rachète la part », ajoute Marie-Astrid Delabrousse-Mayoux. A noter que le fonds d’investissement perçoit une commission comparable aux frais d’agence.

Certains clients attendent cette sortie depuis vingt ans. « Ils nous disent nous avoir trouvé par hasard, qu’ils ne savaient pas que cette solution existait et parlent d’une bouée de sauvetage », conclut Marie-Astrid Delabrousse-Mayoux.