Quand faut-il louer ou acheter sa résidence principale ?

• En France, il devient difficile de se loger.
• Les locations se raréfient et la remontée des taux immobiliers renchérit le coût de l’achat.
• Si vous avez un projet sur du long terme, il vaut mieux acheter, conseille à TF1info Julien Langlade, directeur général du courtier Cafpi.

Un placement financier devient intéressant lorsqu’il rapporte plus que ce qu’il ne coûte. Autrement dit, beaucoup considèrent que louer sa résidence principale consiste à jeter de l’argent par les fenêtres. Mais l’achat apporte également son lot de dépenses difficiles à rentabiliser : frais de notaire (de 7 à 8% du prix du bien dans l’ancien) ou d’agence (de 3 à 4%), travaux de rénovation énergétique (nouvelle fenêtre)ou d’embellissement, prix toujours très élevés, paiement de la taxe foncière… 

L’augmentation des taux d’intérêt des prêts immobiliers (3,61% sur 20 ans et 3,75% sur 25 ans en moyenne) tend le budget des acquéreurs. Julien Langlade, directeur général du courtier Cafpi, confirme à TF1info que les taux ne baisseront pas dans les prochains mois : « La hausse des taux met la pression sur le pouvoir d’achat des acquéreurs, d’autant que le prix des logements ne s’est pas ajusté. Mais notons qu’il existe des solutions pour soulager l’acquéreur : le prêt à taux zéro sous conditions, les dispositifs d’Action Logement et les stratégies commerciales des banques pour attirer notamment les primo-accédants. »

Julien Langlade assure qu’acheter ou louer ne dépend pas uniquement des aléas des taux immobiliers (nouvelle fenêtre). « Il faut grosso modo une bonne dizaine d’années pour amortir les frais d’accession à l’immobilier (jusqu’à 13 ans pour un taux à 4%). La location apporte une forme de souplesse, surtout si vous avez des projets à court terme (départ à l’étranger, déménagement pour fonder une famille par exemple). L’achat et la location répondent à des besoins précis en fonction des profils. » Si vous manquez de stabilité ou si vous ne disposez pas de suffisamment d’épargne, la location reste un choix cohérent. Vous pouvez déménager quand bon vous semble (avec un préavis limité d’un mois dans les zones tendues). « Le besoin de mobilité et de réactivité reste incompatible avec l’acquisition d’un bien », renchérit le courtier. Louer permet également de garder de l’épargne et de continuer à la faire fructifier. Dans la plupart des communes, à budget égal, louer permet d’obtenir une surface plus importante.

Mais attention, les loyers augmentent régulièrement (nouvelle fenêtre) (environ 3% par an). Le propriétaire peut choisir de ne pas renouveler votre contrat de bail et vous obliger à déménager. Non seulement vous ne vous constituez pas de patrimoine immobilier, mais vous subissez un marché sous tension : « Le niveau de rotation dans l’ancien reste insuffisant et les logements vacants grèvent l’offre. Lorsque les agences mettent un bien en location, elles doivent retirer leur annonce quelques heures plus tard, submergées par les appels », déplore Julien Langlade. En d’autres termes, vous louez le bien qui se présente à vous, qu’il vous plaise ou non. Louer représente un budget constant, y compris lorsque vous subissez une baisse de revenus après un arrêt maladie, une baisse de revenus ou au moment de la retraite. En devenant propriétaire de votre résidence principale (nouvelle fenêtre), vos charges se réduisent avec la fin du crédit au bout de 15 à 25 ans. En cas de coup dur, vous pouvez sous condition faire jouer l’assurance du prêt pour soulager vos finances.

L’achat gage de stabilité

Si vous parvenez à vous projeter sur plusieurs années, privilégiez l’achat. Pour vous aider dans votre stratégie, le réseau Meilleursagents a développé un simulateur (nouvelle fenêtre) pour évaluer en combien de temps vous rentabiliserez votre achat. D’autant plus qu’il n’existe pas toujours un écart important entre le montant du loyer et de la mensualité de remboursement de crédit dans les zones tendues (Paris, Lyon, Bordeaux…). « Lorsque vous êtes en capacité de le faire, quel que soit votre niveau de salaire, acheter consiste à construire un capital. La pierre ne se déprécie pas et vous finirez par accroître sa valeur », garantit Julien Langlade. 

Le courtier reconnaît que tout propriétaire fait face à des dépenses imprévues parfois définies par la copropriété. Mais vous pouvez détecter quelques dépenses avant d’acheter : « Les charges inhérentes à la copropriété se retrouvent dans les procès-verbaux des assemblées générales. Le diagnostic de performance énergétique permet d’anticiper les travaux à horizon de plusieurs années. Un panel d’indicateurs permet d’évaluer son choix. »

Acheter permet de s’offrir une sécurité financière : si vous changez de vie, vous pouvez transmettre, louer ou revendre et utiliser votre capital pour acheter un autre bien. Vous vous mettez à l’abri des fluctuations du marché locatif et vous vous installez dans un bien que vous avez choisi. Une fois le bien immobilier remboursé, vous n’avez plus de charge financière régulière liée à l’occupation du bien. 

Une bouffée d’oxygène pour les personnes retraitées. Vous pouvez également profiter d’une potentielle plus-value : depuis 2000, en moyenne, les prix ont presque triplé en France (nouvelle fenêtre). Malgré ces avantages certains, la France boude toujours l’accès à la propriété : seuls 60% des ménages possèdent leur logement. « Nous ne sommes pas un pays de propriétaires. Il faudrait notamment faciliter l’accès au crédit et relancer l’investissement locatif pour relancer l’immobilier », préconise Julien Langlade.