Immobilier : comment se calculent les tantièmes de copropriété ?

• Logement, parking, cave, balcon… Les immeubles se divisent en plusieurs lots privatifs.
• Chacun représente des tantièmes pour faciliter le calcul des charges de copropriété.
• En fonction de leur taille et de leur confort, les tantièmes accordent plus ou moins d’importance à ses propriétaires.

Un tiers des Français vivent dans un immeuble. D’après les données recueillies par Eurostat et l’INSEE, la part des habitats collectifs représentait 44,6% du parc de logements français au 1ᵉʳ janvier 2020. Le voisinage direct intervient au-dessus, en dessous et sur les côtés de l’appartement. Il génère parfois des conflits liés aux bruits ou aux odeurs. Le plus souvent, les charges de copropriété et la gestion du chauffage collectif cristallisent les tensions.

Chaque immeuble se divise en tantièmes de copropriété. Il s’agit d’un coefficient de répartition des charges entre les copropriétaires d’un immeuble. L’état descriptif de division (EDD) figurant dans le règlement de copropriété ou en annexe définit le nombre de tantièmes détenus par chaque copropriétaire. Les tantièmes servent à déterminer la participation équitable de chaque copropriétaire aux dépenses communes. Le syndic répartit les charges (entretien, travaux, services ou équipements collectifs) entre les copropriétaires proportionnellement au nombre de tantièmes qu’ils possèdent. Ce système garantit une répartition équitable des frais en fonction du bénéfice réel que chaque propriétaire tire des parties communes.

Lors de l’Assemblée générale des copropriétaires, les tantièmes ajustent une juste participation de chacun. Autrement dit, plus un propriétaire détient de tantièmes, plus son pouvoir de vote s’accroît. Ce système permet de s’assurer que les décisions prises en assemblée tiennent compte des intérêts de tous les copropriétaires en fonction de leur importance dans la copropriété.

Comment se calculent les tantièmes ?

Le calcul des tantièmes repose d’abord sur la superficie de chaque appartement. Un appartement de 50 m² a davantage d’importance qu’un logement deux fois plus petit. Mais attention, cette simple valeur ne suffit pas, prévient Émilie Allain, présidente de l’Association nationale de la copropriété et des copropriétaires : « Le calcul des tantièmes se base également sur la valeur relative de chaque lot et il prend en compte des critères tels que l’étage, la vue, l’orientation, le nombre de pièces et la destination (habitation, commerce…) ». Résultat : un appartement en étage élevé dispose de plus de tantièmes qu’un appartement en rez-de-chaussée. Notez que la présence d’une cave, d’un balcon ou d’un parking augmente également le nombre de tantièmes.

Attention, si l’immeuble contient un ascenseur et se retrouve chauffé par une chaudière collective, il faut calculer des tantièmes différenciés. « Le soleil a une incidence sur le chauffage. Les géomètres experts le prennent en compte au moment de la division en tantièmes », assure Émilie Allain. Vous aurez donc trois tantièmes distincts : la superficie, l’ascenseur et le chauffage. Un même appartement peut se retrouver avec trois chiffres différents en fonction de l’objet évoqué.

Vous pouvez contester les tantièmes attribués à votre appartement. Pour ce faire, vous devez faire venir un géomètre. L’article 11 de la loi fixant le statut de la copropriété des immeubles, bâtis encadre leur modification sous certaines conditions strictes.