En copropriété, les bâtiments sont théoriquement indépendants, mais peut-on effectuer des travaux de rénovation énergétique immeuble par immeuble ?

• Ventilation, isolation, électrification du chauffage… Des travaux de rénovation énergétique en copropriété permettent d’apporter davantage de confort thermique.
• Elles atténuent surtout les factures d’énergie et les émissions de CO2 des bâtiments.
• Les organismes de l’État considèrent les gains énergétiques possibles immeuble par immeuble y compris en cas de chaudière collective.

Les murs, la toiture, les couloirs ou encore la chaudière (lorsqu’elle est collective) d’une copropriété sont considérés comme des parties communes. « Toute intervention ou travaux sur ces parties nécessitent une concertation entre les copropriétaires, pour identifier les besoins de rénovation, sous les conseils du syndic de copropriété », rappelle l’Agence France Rénov (nouvelle fenêtre). Autrement dit, impossible de réaliser des travaux de confort, de sécurité ou de rénovation énergétique sans l’aval de l’assemblée générale.

Dans une copropriété (nouvelle fenêtre) comportant plusieurs bâtiments, la répartition des travaux de rénovation énergétique dépend principalement du règlement de copropriété. Lorsque des éléments ne sont affectés qu’à un seul bâtiment (toiture, ravalement ou ascenseur spécifique), le texte régissant les droits et les devoirs des copropriétaires (nouvelle fenêtre) doit prévoir des charges spéciales pour séparer les immeubles. Elles permettent de répartir ces coûts en fonction des bâtiments : seuls les propriétaires vivant dans l’immeuble affecté par les travaux les paient. En l’absence de telles clauses suffisamment claires, la loi impose que les travaux d’un bâtiment soient répartis entre tous les copropriétaires. En revanche, si les parties communes spéciales existent, seuls les copropriétaires concernés votent les travaux propres à un bâtiment en assemblée générale et payent les dépenses correspondantes.

S’agissant d’une rénovation énergétique, l’Agence France Rénov’ indique explicitement que « lorsqu’une copropriété comporte plusieurs bâtiments non mitoyens, chaque bâtiment peut déposer sa propre demande MaPrimeRénov’ Copropriété. » En l’occurrence, vous pouvez réaliser un diagnostic de performance énergétique (nouvelle fenêtre) par immeuble pour déterminer vos besoins d’aménagement pour sortir d’un DPE F ou G. France Rénov’ vous conseille de faire « réaliser un projet de travaux avec un maître d’œuvre » : ce professionnel détermine avec vous les travaux adéquats (isolation des murs par l’extérieur et de la toiture, amélioration de la ventilation et changement du mode de chauffage). Vous pouvez enfin établir un budget prévisionnel et adopter en assemblée générale toutes les décisions relatives à l’immeuble.

Le chauffage commun n’est pas un obstacle

Beaucoup de copropriétés bénéficient d’une chaudière commune au gaz ou au fioul. Le réseau desservant les bâtiments constitue un équipement collectif commun. Mais ce mode de chauffage ne semble pas empêcher un traitement séparé. Un expert doit réaliser une étude d’ingénierie fluide thermique et valider la capacité de déconnecter physiquement le réseau secondaire de l’immeuble du réseau principal sans déséquilibrer l’alimentation des autres bâtiments. L’assistant à maîtrise d’ouvrage doit ensuite faire figurer cette donnée dans le calcul des économies potentielles d’énergie. Il devra déterminer quelle part du système de chauffage concerne le bâtiment soumis à des travaux et comment le remplacement du système intervient dans le nouveau calcul. Autrement dit, il ne suffit pas de faire une moyenne de consommation de l’ensemble des copropriétaires mais il faut considérer les bâtiments de manière indépendante.

Mais attention, le système de chauffage collectif reste une partie commune à l’ensemble des copropriétaires. Sa modification ou son remplacement par un système plus performant implique le vote de l’ensemble du syndicat des copropriétaires en assemblée générale. Ce vote s’effectue à la majorité absolue de l’article 25 de la loi de 1965 (nouvelle fenêtre) fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. En cas d’échec, si le projet obtient au moins un tiers des voix, un second vote s’organise immédiatement à la majorité simple (article 24 (nouvelle fenêtre)) à la faveur d’une passerelle de vote. Si un immeuble se déconnecte du système central, les lots concernés ne payent plus les charges correspondantes. Il faut également voter en AG la nouvelle grille de charges à la même majorité que celle des travaux.

Pour rappel, vous pouvez bénéficier d’aides de l’État et de collectivités pour financer votre projet. Le guide 2026 de l’Agence nationale de l’habitat précise que l’aide est subordonnée à une évaluation énergétique. Les économies de 35 % ou 50 % des consommations permettent d’évaluer le niveau d’aide accordé (entre 35 et 45% du montant des travaux).