Un contrat de location immobilière en bonne et due forme doit prévoir un état des lieux.
Cependant, il peut arriver que le propriétaire ou le locataire refuse ou oublie de l’établir.
La situation est alors périlleuse, car l’un comme l’autre peut être contraint de rembourser des dégâts dont il n’est pas responsable.
Dans les relations entre locataire et bailleur, les éventuels dommages subis par un bien immobilier sont souvent la principale source de tensions, voire de contentieux. Il peut parfois être difficile de définir les responsabilités dans la dégradation du logement. Certaines sont la conséquence d’un usage normal des choses, d’autres sont le résultat d’incidents. Selon les cas, les réparations incombent à l’une ou à l’autre des parties. Pour réduire les risques de contentieux, l’état des lieux est un élément indispensable et qui doit être précis. Reste qu’il n’est pas toujours établi à l’entrée du locataire.
L’état des lieux est-il obligatoire ?
Sur le papier, l’état des lieux d’entrée est obligatoire puisqu’il est clairement mentionné dans les textes de loi. Aucune agence immobilière ou propriétaire sérieux ne vous suggérera de vous en dispenser. Néanmoins, son absence ne rend pas le contrat de location caduque. Fort heureusement, un locataire qui n’a pas établi d’état des lieux ne risque pas l’expulsion pour autant. Certains s’en passent par exemple lorsqu’ils louent un bien à des proches, estimant que cela n’est pas nécessaire. Des bailleurs peu scrupuleux s’en passent parfois. Dans certains cas, c’est la négligence du locataire ou des deux parties qui ne permettent pas de le rédiger.
Qui est responsable des dégâts sans état des lieux ?
La loi est plutôt favorable au propriétaire. L’article 1731 du Code civil prévoit que « s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire« . Ainsi, en l’absence d’état des lieux, le bailleur pourra exiger de vous la remise en état de toutes les dégradations à la charge du locataire, même si vous n’y êtes pour rien.
Il existe cependant plusieurs moyens de se prémunir de cela. Le premier est de mettre en demeure le bailleur de procéder à l’état des lieux d’entrée. La démarche peut s’effectuer par lettre recommandée avec accusé de réception. S’il ne donne pas suite, la présomption s’inverse. Ce sera donc au bailleur de démontrer qu’il a donné le logement en bon état. Il pourra par exemple mettre en avant des photos, vidéos, ou un constat d’huissier. À défaut, le locataire ne pourra se voir réclamer de régler des réparations.
Si vous craignez de mettre votre bailleur en demeure, vous pouvez collecter des preuves du mauvais état de votre bien. Là encore, faire des photos est un premier réflexe. Mais elles devront être exhaustives, clairement datées et soigneusement conservées. Faire appel à un huissier est aussi possible, mais cela coûtera plus cher qu’une lettre recommandée. Insister pour que l’état des lieux soit dûment réalisé reste donc la meilleure solution.
