« Le marché a pris facilement 50% en l’espace de deux ans » : ces Français qui profitent de la fièvre de l’immobilier à Marrakech

• À Marrakech, villas de luxe et riads de charme prolifèrent pour accueillir toujours plus de visiteurs, et les prix de l’immobilier flambent.
• De nouvelles opportunités s’ouvrent et font le bonheur de Français, comme le montre ce reportage de « Sept à Huit ».

À Marrakech, le nombre de touristes a presque doublé en 15 ans. Pour les accueillir, les locations de villas haut de gamme et les riads de charme se multiplient. Pour le plus grand bonheur des propriétaires. De mars à novembre, Jérôme loue sa maison. Il y a trois ans, ce directeur commercial dans les jeux vidéo a quitté son job pour se consacrer à la gestion de sa villa de 2.000 mètres carrés. Son prix ? 15.000 euros les trois jours.

« Marrakech a ouvert une ligne supplémentaire depuis New York, elle est pleine tout le temps, donc il y a une nouvelle clientèle encore plus exigeante, les Américains le sont. Et donc on est obligé aussi de continuer à monter en gamme, bien qu’on soit déjà dans du premium. On est obligé d’augmenter un peu nos prestations », explique le Toulousain dans la vidéo en tête de cet article, un reportage de « Sept à Huit » diffusé le week-end dernier sur TF1 (à retrouver aussi en streaming sur TF1+).

Située à 20 minutes du cœur de Marrakech, sa villa est ainsi devenue une véritable machine à cash. « On dégage à peu près entre 500 et 600 millions d’euros par an. Les charges sont moindres qu’en France, et on a un coût de main-d’œuvre qui est assez bas, ce qui nous permet d’avoir quatre salariés en permanence, donc effectivement, on a une très bonne rentabilité », poursuit-il.

Le marché est en pleine explosion. Il y a une coupe du monde en 2030. Des lignes aériennes qui s’ouvrent de plus en plus. Donc ça attire forcément.

Alexandre, spécialisé dans l’immobilier de luxe

Mais, en manque de plage, Jérôme veut aujourd’hui acheter en Espagne. Il a donc décidé de vendre. Alexandre, spécialisé dans l’immobilier de luxe et représentant de la famille Krets, a décroché le mandat. Prix de vente : 3.900.000 euros. Il faut dire que depuis la pandémie, les prix de l’immobilier flambent. « Le marché est en pleine explosion. On a eu la CAN il y a quelques mois, il y a une coupe du monde en 2030, des lignes aériennes qui s’ouvrent de plus en plus. Donc ça attire forcément », justifie l’expert.

Les riads, une valeur refuge

C’est dans le centre historique de la ville que l’essor du tourisme est le plus frappant. Il y a 40 ans, la moitié des Marrakchis vivaient entre ces remparts. Aujourd’hui, moins de 8% y résident. Claire et Arnaud, un jeune couple d’agents immobiliers français, en ont fait leur terrain de jeu. Ils achètent, rénovent et revendent des riads. « C’est un produit vraiment d’exception parce qu’en termes d’artisanat, ça représente vraiment le Maroc », soulignent-ils face à la caméra de « Sept à Huit ». « Dehors, tu as des bruits dans tous les sens. Tu passes la porte et tu es dans ta petite bulle de relaxation. »

La plupart de leurs clients sont des Français. C’est le cas de celui du jour, qui dirige une conciergerie à Dubaï, où il possède plusieurs appartements. Il visite aujourd’hui un riad à 440.000 euros, qui génère un chiffre d’affaires de 70.000 euros par an. « C’est magnifique. Pour ma part, moi, j’ai tous mes actifs qui sont à Dubaï. Je regrette un peu d’avoir fait ça », dit-il. À cause de la guerre au Moyen-Orient, il cherche désormais à se diversifier, mais pourquoi s’est-il tourné vers Marrakech ? « C’est totalement basé sur la data. Aujourd’hui, Marrakech, c’est la ville d’Afrique qui a les meilleurs résultats et la plus grosse demande en termes de location courte durée. Donc c’est uniquement pour ça », explique-t-il.

Jusqu’à 10.000 euros de revenus par mois pour deux riads

Jacky, Niçois et ancien chef d’entreprise dans le transport routier, a acheté deux riads dans la vieille ville de Marrakech. Pour le second, dans son jus, il a déboursé 150.000 euros. Après 100.000 euros de travaux, il compte le mettre en location de courte durée. Claire et Arnaud s’occuperont par la suite des réservations. Avant d’acheter au Maroc, Jacky avait investi dans trois appartements sur la Côte d’Azur, qui lui rapportaient 3.000 euros par mois. Mais son plan ne s’est pas déroulé comme prévu. « Les gens ne vous payent plus, dégradent et on n’a aucun recours », déplore-t-il. Il espère ainsi avoir un meilleur retour sur investissement. « Les chiffres annoncés par Arnaud et Claire, ça n’a rien à voir. Et puis là, vous êtes sûr que les gens vous payent avant de venir », se réjouit-il. Le couple estime des revenus allant jusqu’à 10.000 euros par mois grâce à ces deux riads. 

Mais un obstacle demeure. Le bien de Jacky ne dispose pas encore d’un titre de propriété. C’est le cas de la majorité des riads ici, avec parfois de mauvaises surprises à la clé. Jacky a pourtant pris le risque, car les riads non titrés se négocient à environ 30% moins cher. Son bien est aujourd’hui en cours de régularisation. Une procédure qui peut prendre 18 mois, à condition qu’aucun héritier ne s’y oppose…

En un an et demi, le couple a déjà vendu 30 riads et ne compte pas s’arrêter là. « Aujourd’hui, il reste de très bonnes affaires, même si le marché ne fait que monter. Depuis qu’on est là, le marché a pris facilement 50% en l’espace de deux ans », pointe Arnaud. Certains biens ont même vu leur prix être multiplié par 40 depuis les années 1980.