Logement. Les loyers des passoires énergétiques gelés à partir de ce mercredi, voici ce qui change

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La chasse aux « passoires énergétiques » est ouverte. La loi « Climat et résilience » vise à inciter puis à contraindre les propriétaires bailleurs à effectuer des travaux de rénovation pour les logements que le diagnostic de performance énergétique (DPE) classe F ou G.

Quel changement à partir du 24 août ?

Il est désormais impossible, pour les propriétaires d’un logement en location dont le diagnostic de performance énergétique est classé F ou G, d’augmenter le loyer de leur bien. Ce blocage s’applique aux nouveaux contrats de location et aux contrats en cours, renouvelés ou tacitement reconduits. Les logements loués meublés comme nus sont concernés.

Il s’agit de la première étape du calendrier décidé par la loi « Climat et résilience » pour inciter les propriétaires à rénover ces logements, surnommés « passoires énergétiques », qui consomment beaucoup d’énergie faute d’isolation et de système de chauffage adéquat. Pour justifier d’une augmentation de loyer, le bailleur devra donc démontrer que le logement est classé E ou mieux.

Combien de passoires énergétiques en France ?

Selon les récentes statistiques du ministère de la Transition écologique, il y aurait 5,2 millions de logements classés F ou G sur les 30 millions de résidences principales (soit 17 % du parc de résidences principales). En comptant les résidences secondaires et les logements vacants, leur nombre a même été revu à hausse par le ministère à 7,2 millions.

« Et environ 500 000 des logements seraient très énergivores, avec une consommation annuelle d’énergie finale supérieure à 450 kWh/m²/an », précise le rapport. Pour ces derniers, leur location sera interdite dès le 1er janvier 2023. « On estime qu’il y aurait 140 000 logements très énergivores dans le parc locatif privé, 50 000 dans le parc locatif social. » Mais au total, ce sont 1,7 million de logements classés F et G qui sont actuellement loués dans le parc locatif privé.

Quelles sont les prochaines étapes ?

Les propriétaires d’une location classée G ont du souci à se faire, notamment si la consommation d’énergie globale du bien dépasse les 450 kWh/m2 par an. Leur bien ne sera plus considéré comme décent à la location à partir du 1er janvier 2023. En clair, environ 190 000 logements seront interdits à la location.

Au 1er janvier 2025, tous les logements classés G ne pourront plus être loués. Suivront au 1er janvier 2028, les logements de classe F. Et au 1er janvier 2034, tous les logements de classe E.

Lire aussi : L’audit énergétique obligatoire lors de la vente d’une « passoire thermique » reporté à avril 2023

Quel impact pour les propriétaires ?

« Des propriétaires vont voir la hausse de leurs loyers gelée. Beaucoup de gens vont être pris au dépourvu. Certains ont déjà anticipé et vendu leurs biens mais ils se négocient à la baisse. Certains propriétaires n’ont pas les moyens d’engager les travaux de rénovation énergétique et se retrouvent dans l’impasse », explique Éric Allouche, directeur du réseau immobilier Era.

Un avis partagé par Arnaud Couvelard, juriste à l’Unpi, une association de défense de la propriété immobilière. « Faire des travaux quand un locataire est déjà en place n’est pas évident. Nous voyons beaucoup de propriétaires désabusés. Des obligations ont été mises en place alors que les outils n’étaient pas efficaces », estime-t-il, faisant référence au DPE, dont le mode de calcul a été révisé à plusieurs reprises.

Où se situent les passoires énergétiques dans l’Ouest ?

Selon namR, une société qui s’est appuyée sur les données de l’Ademe, parmi les grandes villes bretonnes, Quimper, Lorient, Vannes, Rennes et Brest, comptent le ratio de logements classés E, F ou G le plus important. En Pays de la Loire, Le Mans, Saint-Nazaire, La Roche-sur-Yon, Cholet et Angers font aussi partie des mauvais élèves. En Normandie, c’est à Cherbourg, Caen, Le Havre et Rouen que la part de passoires énergétiques dans le parc immobilier est la plus importante.

Quelle est la date de validité du DPE ?

Il doit être réalisé depuis moins de dix ans. Les critères du DPE ayant été récemment révisés, ceux qui ont été réalisés avant le 31 décembre 2017 devront être renouvelés avant le 31 décembre 2022. Ceux qui ont été réalisés avant le 30 juin 2021 devront l’être avant le 31 décembre 2024.

Que risque un propriétaire qui ne respecte pas la loi ?

De voir son locataire se retourner contre lui. « Si le bailleur augmente le loyer pour un logement classé F ou G, le locataire peut invoquer l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989, qui prévoit qu’il peut saisir la commission départementale de conciliation », précise Arnaud Couvelard. Dans le cas de loyers augmentés, le locataire peut réclamer un remboursement des sommes en trop versées.

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