Fiscalité des loyers : comment jouer la carte du « déficit foncier »

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Vous percevez des loyers pour la location d’un logement non meublé ? Ils sont imposés en tant que « revenus fonciers ». Ils s’ajoutent aux autres revenus perçus par votre foyer fiscal (salaires, pensions de retraite, bénéfices professionnels, etc.), pour être soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ils supportent en outre 17,2 % de prélèvements sociaux.

Résultat : le taux d’imposition total peut atteindre 62,2 % pour les contribuables concernés par la tranche la plus élevée du barème de l’impôt sur le revenu, à 45 % (sans compter, pour certains, l’application de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus, de 3 % ou 4 %).

Il est toutefois possible de réduire le poids de cet impôt en jouant la carte du déficit foncier. Seule condition pour profiter de ce mécanisme : être imposé au « régime réel », ce qui suppose, pour ceux qui perçoivent moins de 15 000 euros de loyer par an, de renoncer au « régime microfoncier » (un système d’imposition simplifié) appliqué par défaut dans ce cas.

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Cette imposition au régime réel permet de déduire, en plus des charges de propriété courantes (primes d’assurance, charges de copropriété, intérêts d’emprunt, etc.), les coûts des travaux réalisés dans le logement.

Jusqu’à 10 700 euros

En principe, cette déduction n’est autorisée que lorsque le bien est donné en location. En pratique, il est possible de déduire les travaux réalisés avant la première mise en location d’un logement – même si vous l’occupiez auparavant en tant que résidence principale ou secondaire – ou entre deux locataires, dès lors qu’il est destiné à être loué une fois la rénovation achevée.

Si vous n’êtes pas parvenu à le louer rapidement après la fin des travaux, il faut être en mesure de prouver que vous avez effectivement tout fait pour trouver un locataire et qu’à aucun moment vous n’avez réservé le logement pour vous-même ou pour un proche. Lorsque le bien est vacant, les travaux viennent en déduction des loyers des autres logements que vous donnez en location non meublée, ou, à défaut, ils constituent un déficit foncier.

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La part de ce déficit qui ne provient pas des intérêts d’emprunt est imputable sur votre revenu global à hauteur de 10 700 euros par an. « L’administration fiscale considère que cette imputation n’est pas optionnelle mais s’applique automatiquement dès lors qu’un déficit foncier est dégagé au cours d’une année », explique Frédéric Poilpré, membre du Cercle des fiscalistes et directeur de l’ingénierie patrimoniale du « 29 H », chez Société générale Private Banking.

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