« À la location, c’est 1.000 demandes en moins d’une journée » : le business (très) rentable des chambres de bonne

• Avec la crise du logement, les chambres de bonne sont devenues l’un des produits les plus recherchés du marché.
• Certains n’hésitent pas à louer ces micro-espaces à des prix prohibitifs.
• Pourtant, elles doivent répondre à des critères très précis.

Après six étages sans ascenseur, nous voilà dans l’appartement de Gaia. « Bienvenue chez moi, dans mon superbe 130 m² ! », ironise-t-elle. Car pour connaître la vraie superficie de son logement, il faut retirer un zéro. La jeune femme vit en fait dans 13 m². Et cela nécessite quelques ajustements, comme placer ses œufs dans le même tiroir que ses bijoux dans la cuisine, ou encore improviser une penderie au-dessus du lit. Il reste encore un incontournable des chambres de bonne : « les toilettes se situent sur le palier, donc il faut ressortir, et c’est tout droit. Ça me fait un superbe espace en plus quand même », lance-t-elle, dans le reportage ci-dessus. 

Le ton est léger, mais le quotidien beaucoup moins. Car sous les toits, il fait trop chaud l’été, trop froid l’hiver. Tandis que la poussière et l’humidité envahissent régulièrement l’appartement. Mais avec son petit budget, ce logement à 550 euros par mois à Paris était le seul choix de Gaia, qui fait encore ses études. « C’était vraiment le seul que je pouvais me permettre, parce que même si je postulais pour d’autres avec une gamme de prix un peu similaire, c’est le seul appartement qui a bien voulu de moi », plaide-t-elle. 

La plupart des annonces de chambres de services qu’on publie vont obtenir entre 10 et 50 contacts d’acheteurs dans les premières semaines.

Corinne Jolly, PDG de PAP (particulier à particulier).

Peu importe leur étroitesse, leur insalubrité, les chambres de bonne sont parfois le seul recours des locataires. Très connues à Paris, il en existe également à Lyon, Marseille, Rennes. Au total, la France en compterait plusieurs dizaines de milliers. Et un rien peut transformer leur valeur. Prenons une chambre de bonne à Paris de 9 m², bien située, avec des sanitaires et un ascenseur, et le prix affiché s’envole : 128.000 euros. Mais un autre exemple tout aussi bien localisé, peut-être deux fois moins cher. « Sans ascenseur, avec deux toilettes sur le palier, on est à 7,74 m². Et donc là, ça limite la location. C’est louable en résidence secondaire ou bureau ou courte durée. Et là, du coup, on est sur un prix de 63.000 euros », détaille Corinne Jolly, PDG de PAP (particulier à particulier). 

Le prix chute, car cet appartement ne peut pas être loué en résidence principale. En France, seules les chambres de bonne d’une surface d’au moins 9 m² et 2,20 mètres de hauteur sous plafond y sont autorisées. Et même en respectant ces critères, les loyers sont encadrés et ne peuvent pas dépasser un certain montant. De quoi tuer le marché, pensez-vous ? Certainement pas. « La plupart des annonces de chambres de service qu’on publie vont obtenir entre 10 et 50 contacts d’acheteurs dans les premières semaines. À la location, un logement à 400, 500 euros, vous allez recevoir vraiment 1.000 demandes de locataires en moins d’une journée », pointe Corinne Jolly. 

Les codes de l’hôtellerie de luxe

Pour être sûr de louer ces petits espaces au prix fort, les propriétaires sont de plus en plus nombreux à vouloir les rendre attirants. C’est là que les architectes entrent en scène. Comme Séréna Rollet, de Boro Architectes. Face à un petit espace vétuste, qui semble impossible à louer, elle a déjà tout en tête. « Moi, je mettrais le lit ici, la cuisine de ce côté-là, la salle de bain là, un long rangement filant. Et là, c’est l’espace de vie centrale, du coup, qui reste plus libre », détaille-t-elle. Avant d’en arriver là, il faudra d’abord passer par les cases rénovation énergétique, adaptation au réseau d’eau, d’électricité. Au total, les travaux coûteront près de 38.000 euros. C’est le prix à payer pour transformer ce logement. « Il faut vraiment qu’on optimise le moindre centimètre carré. On ne parle même plus de mètre carré dans ces microsurfaces », affirme-t-elle. 

Les chambres de bonne, Thierry Vignal, fondateur d’Atom Living, en a carrément fait son business. Son entreprise se charge de trouver et réhabiliter des appartements de moins de 14 m² pour le compte de propriétaires. Eux n’ont qu’à payer. « Un 13 m², ça se loue 600 euros charges comprises. Et ça s’achète 150.000 euros au total. Et ça donne une rentabilité d’environ 5 % », pointe-t-il. Selon lui, c’est donc plus rentable que la moyenne parisienne. Ces micro-logements reprennent les codes de l’hôtellerie de luxe, des cabines de yachts. Mais pour l’instant, il est difficile de convaincre les propriétaires de faire appel à ses services sans être étiquetés « marchands de sommeil ». 

« Dès qu’on en parle, dès qu’on dit qu’on va louer 9, 10, 11 m² à des gens, on passe pour un dangereux malade. Et nous, ce qu’on veut démontrer, c’est qu’effectivement, ce n’est pas la taille qui compte. C’est la manière dont c’est agencé, et montrer que c’est vivable. Ces logements sont plus adaptés à des étudiants en stage, des salariés en mobilité. On va y rester en général trois mois, six mois. On ne parle pas d’une famille avec quatre enfants », argue Thierry Vignal.

Il y a quelques années, une étude réalisée pour la Ville de Paris avait estimé qu’un million de mètres carrés de chambres de bonne étaient inoccupés dans la capitale.